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借地権と相続

借地権とは

借地権とは、地代を払ってその土地を使用する権利を指し、「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の二種類があります。
「借地借家法に基づく借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」です。分かりやすくいうと、「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利」ということです。
「民法上の借地権」とは、建物所有を目的としない土地の賃貸借が含まれます。月極駐車場や資材置き場などがこれに該当し、民法の規定が適用されます。
ここでは「借地借家法に基づく借地権」と相続についての解説となります。

借地権と相続

< 事例 >
父を賃借人とする土地に兄と弟がそれぞれ家を建てて住んでいるが、父が亡くなった。
父の死後、兄が地主と契約を更新し、自己名義に書換をして借地権の取得を主張している。

この場合、父の有していた借地権は当然に遺産として相続の対象となり、共同相続人による協議または遺産分割の調停、審判を経て最終的に取得者が決められることになります。仮に上記遺産分割までの間に、相続人の一人が地主と借地契約を更新し、賃料の支払をしてきたとしても、そのことで契約をした相続人だけが借地権者になるわけではありません。借地権は父の死亡により共同相続人の共有(準共有)となり、協議等の手続を経て、最終的な取得者が決まります。この場合に兄弟がそれぞれの建物の敷地部分の借地権を取得することも可能です。

本件のように相続開始後、借地契約により定められた期間の満了前に相続人の一人が地主との間で名義書換料などの支払をして借地名義を自己に変更してもらうことがあります。地主としては、借地権が準共有となって将来誰に帰属するのかわからない状態より、責任をもって借地権を承継し賃料を支払うという相続人がいれば、その者を借地権者として扱うほうが早期に契約関係が安定するという利点があるためか、比較的安易に名義書換に応じることもあるようです。しかし、地主との間で名義書換がされたとしても、すでに述べたように他の相続人の相続分を失わせることはできないため、自己の割合に応じた借地権の取得を主張することができます。

兄による名義書換が借地権の期間満了後の場合
建物所有を目的とする土地の賃借は、借地借家法に定められております。借地借家法上の借地権では、更新について次のように定められております。

【 合意による更新 】
当事者は合意で借地契約を更新することができます。

【 更新請求・使用継続による更新 】
期間満了時に借地上に建物が存在する場合、借地人は借地権の更新請求ができ、借地人が更新請求をしなくても、期間満了後も借地の使用を継続する場合には、地主は遅滞なく異議を述べなければ更新されたものとみなされます。また、地主は自己使用の必要その他正当な事由がなければ、異議を述べることができないことになっています。

本事例において、兄の名義書換が借地契約期間の満了後に行われていた場合、それが新たな賃貸借契約の締結としての行為であったとしても、弟が自己の建物に住んでおり、地主からの異議がなければ父の有していた借地権は相続人の準共有状態でそのまま更新されたものとみなされるため、兄の単独での取得の主張は認められないことになります。そのため、弟は兄の単独での借地権の取得の主張を否定することができます。

まとめ

・借地権は相続財産である。
・借地権は最終取得者が決まるまでは全相続人の準共有である。
・借地権は分割することができる。

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