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不動産の名義変更(相続登記)

 

不動産の名義変更

 相続が発生すると、土地や建物といった不動産も相続財産になります。不動産を相続した場合には、登記簿上の所有者の名義を亡くなった人から相続人の名義に変更する手続きが必要になります。この名義変更の手続きを「相続登記」といいます。この相続登記には、以下3つの方法があります。

法定相続による相続

法定相続による相続では、相続人全員で、法定相続分どおりに相続登記の手続きをすることになります。法定相続は、民法という法律で、相続割合や相続する相続人の順位にしたがって相続する基本的な方法です。
法定相続による手続きの流れとしては、まず、相続人・相続不動産の確定、遺言書の有無を確認した上で、必要書類を収集し、相続関係説明図、申請書等を作成した上で、法務局へ申請することになります。(法定相続で手続きする場合には、遺産分割協議書は作成しません)

遺産分割による相続

遺産分割による相続では、相続人の誰が、どの不動産を取得するのか、相続人全員で話し 合いをしたうえで、相続登記の手続きをすることになります。上記のように、人が亡くなると法定相続人が法定相続分に基づいて相続することになりますが、相続人全員で協議することで、その相続持分を変更することができます。
遺産分割による手続きの流れとしては、まず、上記法定相続の手続きの流れに加え、遺産分割協議をした上で、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、法務局へ申請することになります。

 

遺言による相続

遺言書による相続では、遺言書の内容に従い、不動産を取得する特定の相続人が相続 登記の手続きをすることになります。法的に有効な遺言書があれば、相続人による遺産分割協議は行う必要はないため、上記の2つの方法よりも必要書類が少なく済むことが多いのですが、公正証書以外による遺言書(自筆証書遺言、秘密証書遺言)については、家庭裁判所での検認手続きを受ける必要があるなど、相続登記以外の手続きが必要となることもあります。(※遺言に関しての詳しいお話は、遺言書のページをご覧ください)

 

パートナーズにできること

相続に伴う不動産の名義変更をしておかないと、その相続不動産を処分や火災保険の更新をすることができなかったり、遺産分割をしないまま、さらに相続人が亡くなってしまうと、相続人が枝分かれのように増えて相続関係が複雑になってしまい、いずれ名義変更が出来なくなってしまう可能性もあるため、早めに名義変更の手続きをすることをお勧めいたします。
パートナーズ司法書士事務所では、そのようなことのないよう確実で迅速な名義変更をサポートさせて頂いております。また必要書類の代行取得や作成も可能ですので、不動産の名義変更をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

サポート費用と必要書類 

所有権移転登記
報酬58,000円 ~ (税別)
※別途、登録免許税 固定資産税評価額の0.4%及び実費(郵送料や登記完了後の不動産登記簿謄本取得料)がかかります。

例)
固定資産税評価額が800万円の不動産(土地・建物)を相続人3人のうち1人が取得する場合の費用

 報酬実費
所有権移転登記58000円 
登録免許税 32000円
事前調査1000円674円
完了時登記謄本取得1000円1000円
小計60,000円33,674円
合計93,674円(税別)

※必要書類をパートナーズで代行取得、作成させて頂く場合には、別途費用がかかります。

【法定相続による相続の必要書類】

被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本
被相続人の住民票の除票(本籍の記載あり)
法定相続人全員の住民票
相続人全員の戸籍謄本
不動産の固定資産税評価証明書
相続人からの司法書士への委任状
相続関係説明図

※必要書類のご用意が困難な場合には、パートナーズで代行取得、作成致します。

【遺産分割協議による相続の必要書類】

被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本
被相続人の住民票の除票(本籍の記載あり)
相続人(不動産を取得する方のみ)の住民票
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書
不動産の固定資産税評価証明書
相続人からの司法書士への委任状
相続関係説明図

※必要書類のご用意が困難な場合には、パートナーズで代行取得、作成致します。

【遺言書による相続の必要書類】

遺言書
被相続人の死亡記載のある戸籍謄本
被相続人の住民票の除票(本籍の記載あり)
相続人(不動産を取得する方のみ)の戸籍謄本
相続人(不動産を取得する方のみ)の住民票
不動産の固定資産税評価証明書
相続人からの司法書士への委任状

※必要書類のご用意が困難な場合には、パートナーズで代行取得、作成致します。

ご依頼頂いた場合の手続きの流れ 

面談

まずはご来所いただき、面談となります。認印と不動産の所在地が分かる資料(納税通知書など)をご持参ください。

戸籍収集、不動産調査

相続登記には、被相続人(亡くなった方)の生まれてからなくなるまでの戸籍全てが必要となります。生まれが地方の方の場合、そちらの分の戸籍も取得する必要があります。

 

※ご用意が困難な場合には、パートナーズで代行取得致します。

 

被相続人が所有している不動産はご自宅の土地・建物のみだと思っていても、実はご自宅前の道路を近隣の方々と共有で持っている場合もございます。その場合、道路持分の名義変更も忘れずに行う必要がございます。

 

※不動産の調査も、パートナーズで代行致します。

相続関係説明図、遺産分割協議書作成

戸籍が全て揃ったら、相続関係説明図を作成致します。これをもって相続人の確定となります。
相続人の確定ができたら、相続人皆様で不動産の取得者を決めていただきます。相続人皆様で協議の上、不動産取得者が決定したらその協議の内容をまとめた遺産分割協議書を作成いたします。
※相続関係説明図・遺産分割協議書の作成が困難な場合にはパートナーズで作成致します。

約一~二ヶ月

ご署名・押印

遺産分割協議書に、相続人皆様のご署名と実印で押印をいただきます。
ここで、相続人皆様に印鑑証明書をご準備いただきます。

登記申請

相続人皆様にご署名・押印いただいた遺産分割協議書及び印鑑証明書など必要書類が揃ったらパートナーズが登記申請書を作成し、登記委任状にご署名・ご捺印頂き、法務局へ登記申請を代理致します。
※登記申請後1週間~10日ほどで登記が完了する予定となっております。

納品

登記完了後、新しく発行される登記識別情報通知(以前の権利証に変わるもの)、その他お預かりしている必要書類(戸籍等)をお渡しし、終了となります。

約二~三週間

不動産の名義変更にともなって、必要になる手続きについて 

抵当権抹消登記の手続き

相続が発生すると、相続人は不動産などのプラス財産だけでなく、債務のようなマイナス財産も引き継ぐことになります。金融機関などで借入れを行う際、不動産に抵当権を担保に設定することがあります。担保を設定すると、登記簿上に抵当権設定の登記がされます。団体信用生命保険により住宅ローンが完済されることになった場合(団体信用保険とは、主に住宅ローンの支払い途中で、被保険者が死亡してしまった場合などに、ローンの残りの債務を肩代わりしてくれるものです。)や、すでに借入金を返済している場合には、この担保設定を消す手続きができます。この登記簿上の抵当権を消す登記のことを、「抵当権抹消登記」といい、相続の手続きと一緒に、一般的には司法書士に依頼します。手続き方法としては、金融機関からの借入れを全額返済した際に返却される抵当権解除のための必要書類をもらい、抵当権抹消登記の手続をすることになります。

【必要書類】

抵当権解除証書(金融機関が発行する完済証明書)
抵当権設定当時の登記済権利証または登記識別情報
住民票(登記簿上の住所から現在の住所が変更している場合)
金融機関から司法書士への委任状
不動産所有者(相続人)からの司法書士への委任状

 

未登記家屋の固定資産税台帳登録者の名義変更

亡くなった人が所有していた家屋が未登記家屋(→法務局で登記手続きがされていない建物)だった場合には、所有者を変更する手続きが必要です。
未登記の家屋であっても、固定資産税の課税台帳には建物の所有者名が記載され、固定資産税が課税されています。したがって、相続手続きの際に、建物表題登記(下記参照)をしない場合には、この課税台帳上の所有者の登録名義を変更する必要があります。
手続き方法としては、各市区町村の課税課等に置いてある「未登記家屋の所有者変更届」と合わせて、以下書類を提出する必要があります。

【必要書類】

未登記家屋の所有者変更届書
遺産分割協議書、遺言書などの相続を証明する書類
(遺産分割等がない場合は、法定相続人の合意書(同意書)が必要
被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の印鑑証明書

※各市区町村によっても添付書類に違いがありますので事前にご確認ください。

建物表題登記

建物に関しては、新築された際、一番最初に、土地家屋調査士に依頼し、「建物表題登記」の手続きをしますが、実際には、この登記手続きがされていない場合(未登記建物)が、多く存在します。
「建物表題登記」とは、登記簿の「表題部」を新設してもらい登記をすることで、今まで無かった新築建物の登記簿が初めて作成されることになります。これは、新築した際に、家主が必ず行わなければいけない手続きで、この申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料に処される罰則があります。したがって、相続した建物に、建物表題登記がなされていない場合には、新築後数年以上たっていてもこの登記手続きをし、その後、所有権保存登記(下記参照)をして所有者を明確にする必要があります。
建物表題登記の手続きは、調査資料をもとに、建物の現地調査や測量を行い、物理的状況を確認しながら、図面等書類を作成していくため、専門家である土地家屋調査士に依頼することをお勧めします。

【必要書類】

建築確認申請書と確認済証
建築業者の引渡証明書
建築業者の資格証明書
建築業者の印鑑証明書
検査済証
請負契約書または工事代金領収書
申請人の住民票
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書
相続関係を証明する戸籍
建物の固定資産税評価証明書
建物図面・各階平面図
土地家屋調査士への委任状

※新築後、何年も経過した建物に関しては、その他必要書類が必要になる場合がありますので事前に土地家屋調査士へご確認ください。なお、パートナーズ司法書士事務所でも、土地家屋調査士をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。

所有権保存登記

建物を新築すると、最初に「建物表題登記」をします。これで、建物の登記簿の「表題部」が作成されますが、これに続いて登記簿の「権利部甲区」という所有権に関する事項を作成する必要があります。これを、「所有権保存登記」といいます。相続した建物が、表題部のみの登記手続きで終わっている場合には、この所有権保存登記の手続きをする必要があります。この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的ですが、表題部の登記と違い、登記期限や登記しなかった場合の罰則規定がなく任意のため、登記が行われていないことが良くありますので、司法書士によく確認してもらう手続きしてもらいましょう。

【必要書類】

相続人の住民票
不動産の固定資産税評価証明書
不動産所有者(相続人)からの司法書士への委任状
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