住所・氏名変更登記の申請義務化／海外居住者・外国人による登記申請の改正

所有者不明土地を生み出さないための制度として、令和６年４月１日から「相続登記申請の義務化」が始まりましたが、他にも土地の所有者を不明にしないために様々な制度が設けられていますので、その一部をご紹介いたします。

住所・氏名変更登記の申請義務化について
不動産の登記簿（登記事項証明書）には、所有者の住所と氏名が登記されています。引越しや結婚等で住所や氏名に変更がある場合、市役所等で住所変更や戸籍の変更届を行ったとしても、登記されている住所・氏名は自動的には変更されず、これを変更するためには法務局に「住所・氏名変更登記」を申請する必要があります。

この「住所・氏名変更登記」の申請は、これまでは義務ではなかったため、住所や氏名に変更があった場合でも変更登記を申請していない方が数多くおり、所有者の特定の妨げになっておりました。そのため、今般の改正により、令和８年４月１日から、この「住所・氏名変更登記」が義務化されることになったものです。

具体的には、令和８年４月１日以降、所有者の住所や氏名に変更があった場合、その変更があった日から２年以内にその変更登記を申請しなければならないこととなります。また、同日以前に変更があり、その変更登記を申請していない場合については、令和１０年３月３１日までに変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこの期限内に住所・氏名の変更登記を申請しなかった場合、５万円以下の過料の対象となりますので注意が必要です。住所や氏名に変更があって、まだ変更登記を申請していないという方は、この機会に登記を行いましょう。

海外居住者の国内連絡先について
近年、国際化が進み、海外へ移住したり、海外勤務したりする日本人が増加しており、海外居住者が日本の不動産を売買や相続で取得するケースも増えてきております。この場合には現地の住所を所有者の住所として登記するのですが、現地の住所しか登記されていないと、その住所で連絡が取れるかも分からず、結果として所有者不明に繋がってしまうという懸念がありました。

そのため、令和６年４月１日から、海外居住者が日本の不動産を取得し、所有権の登記名義人となる登記を申請する際には「国内における連絡先となる者の氏名・住所等の国内連絡先事項」を申請情報として法務局に提供し、その情報が一緒に登記されることとなりました。

この「国内連絡先」には、自然人だけでなく会社や法人もなることができます。日本に住む親族か、顧問契約等をしている事務所などに「国内連絡先」となってもらうよう依頼することが多いのではないでしょうか。「国内連絡先」となってもらえることになったら、その方から「承諾書（承諾情報）」及び「印鑑証明書」を提出していただき、これを「国内連絡先事項を証する情報（国内連絡先の住所・氏名が確認できるもの）」とともに添付情報として法務局に提供することとなります。なお、どうしても「国内連絡先」が見付からない場合には、その旨の上申書を提出することにより「国内連絡先となる者がない」とする選択もあります。

外国人の氏名のローマ字表記について
同じく国際化により、外国人が日本の不動産を取得するケースも増えてきているところ、これまでは外国人の氏名として、登記申請を担当する司法書士等が、便宜、氏名の表音をカタカナ化し、「カタカナ」だけを氏名として登記しておりました。これ自体は今後も変わりませんが、そもそも外国人の氏名を「カタカナ」だけで表現すること自体、無理があるものと思いますし、もし氏名の表音とカタカナ表記に相違があった場合、所有者の特定を困難とさせてしまうことになります。

そのため、なるべく正確に氏名を表記するため、令和６年４月１日から、外国人が日本の不動産を取得し、所有権の登記名義人となる登記を申請する際には「ローマ字氏名（氏名の表音をアルファベット表記したもの）」を申請情報として法務局に提供し、その情報が一緒に登記されることとなりました（例：「ジョン・スミス（ＪＯＨＮ　ＳＭＩＴＨ）」）。ただし、住民票等に記載された「通称名」を氏名として登記申請する場合には、「通称名」の提供だけで足り、ローマ字氏名の提供は不要です。

この申請にあたっては、添付情報として、ローマ字氏名を証する情報を提供する必要があり、具体的には以下のとおりとなります。
（出典：法務省ＨＰ（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00589.html））

＜登記名義人となる者等が住民基本台帳に記録されている外国人の場合＞
・住民票の写し（ローマ字氏名が記載されているもの）

＜登記名義人となる者等が住民基本台帳に記録されていない外国人であって、旅券を所持している場合＞
・ローマ字氏名が表記されたページが含まれている旅券の写しであって、次の（１）から（３）までを満たすもの。
（１）登記申請の受付の日において有効な旅券の写しであること。
（２）ローマ字氏名並びに有効期間の記載及び写真の表示のあるページの写しが含まれていること。
（３）旅券の写しに原本と相違がない旨の記載及び登記名義人となる者等の署名又は記名押印がされていること。

＜登記名義人となる者等が住民基本台帳に記録されていない外国人であって、旅券を所持していない場合＞
・登記名義人となる者等のローマ字氏名、当該ローマ字氏名が当該者のものであることに相違ない旨及び旅券を所持していない旨が記載された当該者の作成に係る上申書であって、当該者の署名又は記名押印がされているもの。

このように、現在、日本では、国をあげて「所有者不明土地問題」への対応に取り組んでおり、私どもパートナーズ司法書士法人においてもこの問題の解消に向けて力を入れております。特に「住所・氏名変更登記の申請義務化」が迫ってきておりますので、まだ変更登記の申請がお済みでない方は、ぜひお早めにご相談ください。